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来源：中国房地产报
上海大宗交易市场已步入一个由内资主导的“本土化”新阶段。
中房报记者 付珊珊丨上海报道
上海核心商圈地标仙乐斯广场“易主”传闻再起。市场消息称厦门市属国企象屿集团拟以21亿元收购其90%权益，成交单价约3万元/平方米。
今年6月，该消息就曾引发商业地产圈的关注，但两个月后，又有消息表示交易中断，近日成交消息再度在市场流出。
为核实交易真实性，中国房地产报记者采访象屿地产相关人士。该人士于11月18日向记者明确表示：“没有收到这个消息。”
不过，有对上海资产交易比较熟悉的商业地产人士表示，上述交易已确定，但仍在交易过程中。
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折价25%与三度易主：间群策略
一栋地标建筑的十年流转
尽管未经官宣，但有业内人士透露，上海仙乐斯广场本由多方共同持有，象屿集团此次收购并未取得全部股权，原持有方仍保留部分权益。
若交易属实，21亿元的成交价较2023年底28亿元的初始报价已折让约25%，成为上海核心商圈“以价换量”的典型案例。
这也将是仙乐斯广场近十年来的第三次重大产权变动。
作为南京西路重要商办综合体，仙乐斯广场前身为1936年英籍商人沙逊投资的“仙乐斯舞厅”，曾与百乐门齐名。2001年项目完成重建，形成总建面8.5万平方米的商办综合体，其中商业2.28万平方米，甲级写字楼5.23万平方米。
项目区位优势明显，紧邻人民广场地铁站，日均客流量超百万。截至2023年底出售启动时，商场出租率约90%，办公楼出租率超70%，稳定的收益表现曾吸引多批外资基金关注。
回顾其产权变迁：2014年基汇资本曾计划以30亿元将项目售予瑞安房地产，但因回报率未达预期而未果；2015年8月，由太盟投资集团、高盛等牵头的财团完成收购，当时估值已达34亿元。
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象屿地产：间群策略
住宅去化承压下的资产配置转向
此次交易的收购方象屿集团为厦门市属国有企业，2024年位列《财富》世界500强，业务涵盖大宗商品供应链、城市开发运营等多元领域。
象屿集团虽然也在上海进行过布局，但业界更为熟知的是其旗下地产开发平台——象屿地产。公开资料显示，象屿地产近年来在上海住宅市场加速扩张，通过联合拿地在嘉定、宝山、闵行等区域获取多宗地块，销售排名迅速提升。
尤其是2022年，象屿地产在上海加速扩张，当年在嘉定、宝山、闵行等区域联合摘得6宗地块，权益地价达79亿元，推动其在全国房企销售榜排名从第127位跃升至第56位。2023年，象屿地产继续发力，虽然在公开市场拿地数量有所减少，但在上海的排名进一步提升至35位。2024年，象屿地产在上海共摘地3宗，权益地价为68.6亿元，与2023年的公开市场拿地数量持平，但乏力症状已经凸显。
今年以来，象屿地产在上海更是陷入“拿地困境”，直到3月28日，才以总价66.78亿元摘得闵行区兰香湖地块，成交楼面价30151元/平方米，溢价率18.97%，这是其今年在上海拿下的首宗地块。
但该项目入市后也面临市场压力。兰香湖地块被象屿地产打造为天誉兰园，网上房地产数据显示，该项目今年两次开盘推出132套房源，但截至目前仅去化六成。而纵观象屿地产在上海的布局，其鲜少在市中心拿地，项目多位于郊区，因此不少项目去化面临压力。除了天誉兰园，同样位于闵行区的天宸雅颂项目共推出643套房源，但目前去化不到一半；位于浦东新场镇的招商象屿星耀翠湾亦去化不佳。
尽管销售承压，象屿地产拿地步伐并未放缓。中指院数据显示，截至今年10月末，象屿地产在上海拿地金额已经达到69亿元。
近期，象屿地产再度瞄准浦东川沙板块，发布了浦东新区PDP0-0706单元C05A-18地块新建普通商品房项目招标计划公告，该地块正是上海九批次即将开拍的9幅地块之一。根据招标预告公告显示，象屿地产拟投资27.35亿元于该幅地块。
在此背景下，市场对象屿集团收购核心商圈成熟商办资产的举动尤为关注。这被视为地方国资在住宅市场之外，谋求资产配置优化和稳定现金流的重要战略转向。特别值得注意的是，仙乐斯广场的土地使用年限仅剩约16年，但这一“短年限”特征并未阻碍交易传闻，反映出市场估值逻辑的变化。
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趋势：内资主导的上海大宗交易新格局
仙乐斯广场的成交也折射出当下上海大宗交易市场的发展情况。戴德梁行数据显示，2025年三季度，上海大宗交易市场在外资阶段性离场的背景下，以内资力量为核心引擎实现逆势突围，143.6亿元的单季成交额环比激增67%。
这一增长态势在内外资结构上表现得尤为突出——当季内资占比达到罕见的100%，外资则呈现集体缺席状态。这一极端比例并非偶然，它清晰地标志着上海大宗交易市场已步入一个由内资主导的“本土化”新阶段。
在这一结构性转变中，内资买家阵营也呈现出显著的分化特征。市场参与主体正从过去相对单一的专业机构，扩展为更加多元的生态图谱。一方面，以中邮保险、信达资产等为代表的专业投资机构继续发挥市场稳定器作用，凭借其长期资金优势和专业研判能力，持续加码核心区位优质办公、零售物业的配置。另一方面，以上海本地及长三角区域的地方国资平台、谋求产业升级的上市公司和实力实体企业，共同构成了非机构投资者的主力军。他们或为资产保值增值，或为产业协同布局，正成为市场中不可忽视的活跃力量。
市场格局的深刻变化，也带来了资产估值逻辑与投资策略的调整。在上海中原地产分析师卢文曦看来，国资接盘或更看重其稳定的租金回报与核心区位价值，在当前市场环境下，3万元/平方米的成交单价具备较高性价比。且在住宅去化承压、土地市场竞争激烈的背景下，收购具备稳定现金流的商办物业，不仅可优化资产配置，也为企业提供了穿越周期的运营支撑。
这一趋势的背后，是宏观环境与微观策略的双重驱动。从宏观层面看，国际资本流动性的周期性收紧，以及部分外资采取的“观望”策略，为内资提供了承接核心资产的窗口期。从企业微观层面看，在住宅开发业务普遍面临去化压力、公开土地市场竞争白热化的背景下，收购能够产生即时、稳定现金流的成熟商办物业，不仅是对传统开发业务单一风险的有效对冲，更是对资产配置结构的战略性优化。此类资产虽增长潜力可能有限，但其确定的租金收益和较强的抗跌性，能为企业提供宝贵的运营现金流和财务稳定性，助力企业平稳穿越行业周期。
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责任编辑：杨红卜 间群策略
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